• zudem auch Fachanwalt für Familienrecht
• Partner der Kanzlei Rommelspacher Glaser Prüß Mattes PartG mbB

MIETRECHT:

Im Mietrecht liegt einer der Schwerpunkte von Rechtsanwalt Dr. Mattes in der Beratung von Vermietern und Mietern. Dabei geht es sowohl um Wohnungen als auch Gewerbeimmobilien wie Ladenflächen, Gastronomie und Büros.

Im Mietrecht bewegt sowohl Vermieter als auch Mieter kein Thema so sehr wie die Kündigung eines Mietvertrags z.B. die Kündigung einer Wohnung. Neben den beiden unterschiedlichen Sichtweisen aus dem Blickwinkel eines Vermieters und dem Blickwinkel von Mietern spielen dabei vor allem die ganz unterschiedlichen gesetzlich möglichen Kündigungsgründe eine entscheidende Rolle (fristlose Kündigung / außerordentliche Kündigung möglich oder nicht?).

Während der Mieter jederzeit und ohne Angabe eines Grundes das Mietverhältnis mit dem Vermieter kündigen kann – dabei muss er die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten – gelten für den Vermieter andere Maßstäbe.

Der Vermieter braucht nämlich für die Beendigung des Mietverhältnisses immer einen so genannten Kündigungsgrund (insbesondere bei der fristlosen außerordentlichen Kündigung). Je nachdem, um was für einen Grund es sich handelt, gilt dann entweder keine Kündigungsfrist – so genannte außerordentliche fristlose Kündigung – oder der Vermieter muss eine Frist einhalten – so genannte ordentliche Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung erhöht sich die Kündigungsfrist von anfänglich drei Monaten nach einer Mietzeit von fünf Jahren auf sechs Monate und nach einer Mietzeit von acht Jahren auf neun Monate.

Von besonderer Bedeutung für Vermieter sind dabei Kündigungen wegen Eigenbedarf und auch Kündigungen wegen Mietrückständen, fristlose Kündigung genannt. Beim Zahlungsverzug im Mietrecht kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn entweder zwei Mietzahlungen direkt aufeinander in Folge Ausbleiben oder über einen längeren Zeitraum sich ein Betrag in Höhe von mindestens einer Monatsmiete angesammelt hat.

Benötigt hingegen der Vermieter die Wohnung für sich oder typischerweise einem Angehörigen (denkbar auch der Eigenbedarf bei einem Büro oder Gewerbe wie z.B. ein Restaurant oder eine Halle), kann er das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings sind hierbei eine Vielzahl von Voraussetzungen zu beachten, so dass eine wirksame Eigenbedarfskündigung ein Vermieter meist nicht ohne anwaltliche Hilfe erstellen kann.

Ebenfalls häufig anzutreffen ist die erleichterte ordentliche Kündigung einer so genannten Einliegerwohnung, wenn also im Gebäude neben der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung nur eine weitere an den Mieter vermietete Wohnung vorhanden ist.

Aus Sicht der Mieter ist der häufigste Kündigungsgrund der wegen Mängeln der Mietsache. Eine außerordentlich fristlose Kündigung ist dabei nur möglich, wenn der Mangel dem Vermieter angezeigt worden ist und diesem eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt wurde, der Vermieter aber untätig blieb. Häufig wird aber genau diese Mängelanzeige von den Mietern vergessen und sofort eine Kündigung ausgesprochen (außerordentliche Kündigung). Diese Kündigung ist dann häufig umzudeuten in eine ordentliche Kündigung, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist.

Im Immobilienrecht steht die Prüfung vom Immobilien Kaufvertrag oder die anwaltliche Hilfe bei Mängel an der erworbenen Immobilie wie Schimmel, Wassereintritt usw. im Vordergrund. Wir helfen Ihnen bei allen notwendigen Schritten bis hin zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Weil Dr. Mattes auch im Bankrecht tätig ist, prüft er auch Immobilien Darlehensverträge z.B. ob ein Widerruf möglich ist, Vorfälligkeitsentschädigungen (Vorfälligkeitszinsen), Bearbeitungsgebühren oder Nichtabnahmeentschädigungen zu zahlen sind oder nicht. Gerade bei einem Widerruf von Darlehen lassen sich aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen hohe Beträge jährlich einsparen.

Im Maklerrecht geht es häufig um die Frage, ob die Maklerprovision (Maklercourtage) zu zahlen ist oder nicht.

Beim Gewerberaum Mietrecht z.B. für eine Halle oder einen Laden sind Kündigungsmöglichkeiten immer wieder Bestandteil der anwaltlichen Beratung.

Im Wohnungseigentumsrecht begleitet Rechtsanwalt Dr. Mattes Eigentümer bei schwierigen Eigentümerversammlungen, überprüft die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, überprüft Beschlüsse der Eigentümer auf deren Rechtmäßigkeit und erhebt z.B. bei einem anfechtbaren oder nichtigen Eigentümer Beschluss im Auftrag des Mandanten die Anfechtungsklage. Bei einer Eigentümerversammlung muss nach einem Beschluss schnell gehandelt werden, denn die Frist innerhalb der die Anfechtung erfolgen kann ist mit einem Monat kurz und nicht verlängerbar. Dies gilt für alle Arten also auch die Anfechtung der Jahresabrechnung, wenn diese z.B. Fehler enthält. Um als Wohnungseigentümer gut auch eine Eigentümerversammlung vorbereitet zu sein, kann deshalb schon vor einer Versammlung die Besprechung der anstehenden Beschlussvorschläge gemäß der Tagesordnung sinnvoll sein, denn erfahrungsgemäß geht es auch einer Eigentümerversammlung mit vielen Punkten und unterschiedlichen Meinungen und Zielen hoch her. Nur wer seine Rechte kennt und gut vorbereitet ist, kann sich bei einer Beschlussfassung durch Abstimmung richtig verhalten.

Natürlich erhalten Sie bei uns in der Kanzlei auch einen Mietvertrag für Wohnraum, ein Einfamilienhaus, Gewerbeobjekte und einen Pachtvertrag.

Rechtsanwalt Dr. Mattes ist ebenfalls tätig in der Beratung für Mitglieder von Haus & Grund Ravensburg Tettnang Wangen.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------aktuelle Urteile zu Schönheitsreparaturen...

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Der Bundesgerichtshof hat mit weiteren Urteilen seine in den letzten Jahren geänderte Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen weiter fortentwickelt und die Maßstäbe an wirksame Klauseln weiter verschärft. Vermieter stellt dies vor das Problem, dass nun auch die über Jahre hinweg gültigen so genannten Quotenabgeltungsklausel in Formularverträgen fortan unwirksam sein dürften.

Hintergrund ist, dass die laufenden Schönheitsreparaturen während dem Mietverhältnis grundsätzlich der Vermieter zu übernehmen hat – also auch zum Ende des Mietverhältnisses. Unstreitig gibt es aber die Möglichkeit durch Vertragsklauseln diese Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter umzulegen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an solche Klauseln mit seinen letzten Urteilen noch einmal verschärft.

So hat der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn an die Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen – also einem Formularvertrag – auf den Mieter übertragen werden können aufgegeben (VIII ZR 185/14). Allerdings muss grundsätzlich der Mieter den Umstand, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert war, beweisen (III ZR 242/13).

Und auch den meisten Quotenabgeltungsklausel hat der BGH mit seiner aktuellen Entscheidung (VIII ZR 242/13 und Hinweisbeschluss VIII ZR 352/12) wohl endgültig den Gar ausgemacht. Denn jedenfalls solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam gemäß § 307 BGB, wenn der Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags klar und verständlich ist, welche finanzielle Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommen. Dies unabhängig, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Was also bleibt noch für den Vermieter?

Grundsätzlich bleibt der BGH dabei, dass ein Vermieter seinem Mieter dazu verpflichten kann die auf die eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen. Belastet werden darf der Mieter hingegen nicht mit Gebrauchsspuren, die möglicherweise schon vom Vormieter stammen also einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum umfassen. Bei vielen derzeit bestehenden Klauseln in Mietverträgen muss man also kritisch fragen, ob bei einer Auslegung der Klausel unter Umständen Mieter auch verpflichtet sein könnten, Schönheitsreparaturen für notwendige Renovierungen vorzunehmen, die vor Beginn seiner Vertragszeit entstanden sind. Steht also z.B. im Mietvertrag ausdrücklich drin, dass die Wohnung unrenoviert übernommen worden ist, kann weder verlangt werden, dass die Wohnung in renoviertem Zustand zurückgegeben wird, noch ist eine pauschale Quotenabgeltungsklausel wirksam. 

Die Geltendmachung von pauschalen Renovierungskosten selbst scheidet zudem aus, weil bei einem Auszug der genaue Grad der Abnutzung faktisch nicht festgestellt werden kann (Bsp. renoviert ein Maler streicht er ja auch evt. Bereiche, die noch ok waren), weshalb rechtlich die Ermittlung einer angemessenen Abgeltung in Geld ausscheidet, erst recht ein pauschaler Prozentsatz wie ihn viele Mietverträge vorsehen.

War die Wohnung hingegen bei der Vermietung frisch renoviert, so kann der Vermieter - eine wirksame Klausel im Vertrag vorausgesetzt - verlangen, dass die während der Mietzeit notwendigen Schönheitsreparaturen vorgenommen werden und / oder zumindest bei Vertragsende die Wohnung renoviert zurückgegeben wird.

anbei ein paar Gesetzestexte zum Überblick:

§ 543 BGB - Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

§ 573 BGB - Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

§ 573a BGB -  Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Gesetzestexte zum BGB finden Sie z.B. unter http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/