Eigenbedarf Kündigung / Eigenbedarfskündigung für Vermieter im Mietrecht

Eigenbedarfskündigung des Vermieters - Rechtsanwalt Dr. Mattes, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht hilft!


Checkliste „Eigenbedarfskündigung des Vermieters“


Grundsätzlich ergibt sich aus dem Eigenbedarf eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB für den Vermieter, wenn er die Räume


  • für sich
  • seine Familienangehörigen
  • oder angehörige seines Haushalts


als Wohnung benötigt.

  • er braucht einen Nutzungs-/Überlassungswillen (BVerfG NJW 1993, 2165 und BVerfG WuM 1991, 146) und
  • ein Nutzungs-/Überlassungsinteresse
  • eine Kündigung wg Eigenbedarfs ist dann unbegründet, wenn ihr keine vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe zugrunde liegen, sie also rechtsmissbräuchlich ist: allerdings bestimmt der Vermieter was aus seiner Sicht vernünftig und nachvollziehbar ist (BVerfG NJW 1989, 3007), zudem volle Darlegungs- und Beweislast für den Missbrauch beim Mieter
  • zumindest Nutzung als Wohnung, selbst wenn überwiegende Nutzung gewerblich geplant ist
  • auch selbst herbeigeführter/verursachter Eigenbedarf ist unschädlich (schuldhafte Kündigung des Vermieters durch den eigenen Vermieter etc.), keine Nachforschung des Gerichts diesbezüglich
  • grds. Gewährleistung der wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit des Vermieters: er darf nicht auf eine eigene Ferienwohnung verwiesen werden (BVerfG NJW 1990, 309)
  • die Interessen des Mieters werden nur berücksichtigt, wenn er der Kündigung gem. § 574 BGB widerspricht (BGH NJW 1988, 904)


erfolgen solche Einwände des Mieters, so prüft das Gericht zB:


  • wird der Selbstnutzungswunsch ernsthaft verfolgt?
  • ist die gekündigte Wohnung dafür notwendig, gibt es Alternativen (andere Wohnung des Vermieters ist frei (BVerfG NJW 1991, 157) oder wird nach der Kündigung eine solche frei (BVerfG 1990, 536): jedoch Vergleichbarkeit beachten: keine großen Abstriche (Lage, Größe, Zuschnitt) im Vergleich zur gekündigten Wohnung)
  • zudem Beachtung der Härteklausel des § 574 durch die Gerichte
  • evt. ist der Vermieter verpflichtet eine im selben Haus frei werdende Wohnung zuerst dem Mieter anzubieten (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 660) 


Kündigungsschreiben: 
alle Gründe in der Kündigung angeben wg § 573 III BGB; die Gründe müssen identifizierbar und von anderen Gründen (Sachverhalten/Lebensvorgängen) abgrenzbar sein


Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, so besteht eine Schadensersatzpflicht wg. vertragswidriger Kündigung
siehe vertiefend Lammel NJW 1994, 3320 ff


Wenn Sie einen schnellen und reibungslosen Ablauf Ihrer Kündigung oder Räumungsklage wünschen, sind wir gerne Ihr Partner.


Als Vermieter steht Ihnen in all diesen Fällen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht gerne schnell zur Verfügung.

Was wir von Ihnen benötigen:

  • Ihre Daten mit Vorname und Name, 
  • Anschrift 
  • und eine Telefonnummer oder E-Mail Adresse für Rückfragen.
  • eine Kopie von Mietvertrag und eine Aufstellung über die eventuelle Rückstände.


  1. Gerne können Sie persönlich in unserer Kanzlei in der Eywiesenstraße 6 in 88212 Ravensburg vorbeikommen, geben die Unterlagen und Informationen bei unserem Sekretariat ab und lassen sich einen kurzfristigen Besprechungstermin bei Rechtsanwalt Dr. Mattes geben. Selbstverständlich können Sie auch anrufen unter 0751 3633-112!
  2. oder Sie senden uns diese Unterlagen und Informationen per Telefax unter der Nr. 0751 3633133 zu und wir melden uns bei Ihnen, 
  3. oder Sie senden uns diese Unterlagen und Informationen per E-Mail INFO@ROFAST.de  zu, den Mietvertrag gerne als PDF-Dok. und wir melden uns bei Ihnen.


Sollten Sie noch weitere Fragen haben, zögern Sie nicht uns anzurufen oder eine E-Mail zuschicken.


aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zum Thema Eigenbedarf:


Mit seinem Urteil vom 4. Februar 2015 hat der Bundesgerichtshof klargestellt (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14), dass auch bei einem unbefristet abgeschlossenen Mietverhältnis eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters begründet sein kann, wenn die Gründe für den Eigenbedarf erst kurz nach Abschluss des Mietvertrags beim Vermieter entstehen / diesen bekannt werden.


Auch wenn die Eigenbedarfsgründe bei Abschluss des Mietvertrages bereits erkennbar waren, ändert dies an dieser Beurteilung nichts. Die Eigenbedarfskündigung wird nicht – allein durch die zeitliche Nähe zum Vertragsschuss – rechtsmissbräuchlich, es sei denn der Vermieter hätte die Eigenbedarfskündigung bei Vertragsschluss sich schon überlegt.


Denn wenn der Vermieter bereits beim Vertragsschluss von sich aus oder auf Fragen des Mieters zu maßgeblichen Tatsachen, ob in naher Zukunft Eigenbedarf besteht, vorsätzlich unrichtige Angaben macht, ist eine später erfolgte Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und kann Schadensersatzansprüche des Mieters auszulösen (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).


Ob im Einzelfall es einem Mieter gelingen wird diesen Vorsatz, also das Wissen und den Willen des Vermieters etwas Falsches zu sagen, dürfte allerdings sehr fraglich sein.


Haben auch Sie Fragen zur Eigenbedarfskündigung oder anderen Kündigungsgründen wie z.B. der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug eines Mieters, steht Ihnen in unserer Kanzlei Rechtsanwalt Dr. Mattes gerne zur Verfügung.


 

INFO: der Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht umfasst das Wohnraum Mietrecht, Gewerberaum Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Immobilienrecht, Pachtrecht & Maklerrecht



 
 
 
 
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